Immobilienbewertung von Sachverständigen

Das Sachverständigenwesen ist ein breitgefächertes und interessantes Feld, welches kaum ein Themengebiet auslässt. Ob Antiquität, Kunst oder Immobilie. Den Experten zeichnet Spezialwissen und praktische Erfahrung in seinem Fachgebiet aus. Zudem dürfen und sollten Sie persönliche Eigenschaften erwarten. Seriosität, Genauigkeit, Sorgfalt und vor allem Neutralität sind wichtige Charakteristika, die unverzichtbar sind für diesen Berufsstand. Es geht in jedem dieser Themenbereiche um Werte und Vermögen. Vor allem bei Immobilien haben wir es mit Vermögensgegenständen von hohem Wert zu tun.

Was ist ein Wert?

Die Antwort auf die Frage nach dem Wert einer Sache kann zu einem schwierigen Unterfangen werden. Nicht selten kommt es hierbei zu Überraschungen, weil die Preisvorstellungen differieren können. Subjektive und ideelle Sichtweisen auf den Gegenstand der Bewertung können zu unterschiedlichen Ergebnissen führen.

Ein typischer Interessenskonflikt entsteht bei Veräußerungsgeschäften. Verhandlungspartner bei einem Kauf oder Verkauf vertreten in der Regel verschiedene Postionen. Verkäufer wollen einen hohen Preis erzielen. Erwerber sind vor allem versucht ein günstiges Geschäft abzuschließen.

Sachverstand ist gefragt

Fragen Sie einen Immobiliensachverständigen nach der Antwort und er wird Ihnen eine fachkundige Analyse über den zu bewertenden Gegenstand liefern. Inwieweit sich das Ergebnis mit dem tatsächlich am Markt erzielbaren Preis deckt, hängt maßgeblich von der Erfahrung und den Kenntnissen des Sachverständigen ab.

Bei Immobilien verhält es sich so ähnlich wie beim Auto. Mal angenommen, Sie haben in Ihre Lieblingskarosse jede Menge Schnickschnack eingebaut. Eine hochwertige Soundanlage nachgerüstet, besondere Sitze installiert und hier und da diverse Tunings vorgenommen. Am Ende zählt in den meisten Fällen der nüchterne Blick in die Schwackeliste. Typ, Modelljahr, Kilometerstand bestimmen den tatsächlichen Wert und erzielbaren Preis. Es sei denn, Sie finden einen Liebhaber, der genau so ein Modell mit dieser Ausstattung sucht und bereit ist jeden Betrag zu zahlen.

Bei der Wertermittlung von Immobilien wird man vor eine ähnliche Aufgabe gestellt. Der Wert einer Immobilie kann mathematisch nicht exakt ermittelt werden, weil eine Vielzahl von Imponderabilien gar nicht erfassbar ist. Individuelle und hochwertige Ausstattungsgegenstände, wie vergoldete Wasserhähne oder eine ganz besondere Designerfliese führen nicht zwingend zu einem erhöhten Verkehrswert. Lage und Ertrag der Immobilie sowie zahlreiche den Wert beeinflussende Faktoren bestimmen das Ergebnis.

Dieses Ergebnis im Sachverständigengutachten wird immer ein sachliches Urteil sein, welches jedoch nicht zwingend den tatsächlich erzielbaren Preis widerspiegeln muss. Im Falle einer Veräußerung wird auch Verhandlungsgeschick und die temporäre Nachfrage von entscheidender Bedeutung sein.

Die Geschichte der Wertermittlung

Die Wertfindung für Haus und Grund geht weit zurück bis in die Antike. Der Anlass in der früheren Zeit war die Festsetzung von Steuern für den Grundbesitzer. Aber auch Erbschafts- und Mitgiftregelungen machten damals schon die Feststellung von Werten erforderlich.

Einheitliche Regeln gab es zu dieser Zeit noch nicht. Vielmehr darf man annehmen, dass Willkür an der Tagesordnung war. In den Anfängen ging es um die Feststellung von Werten für Grundstücke aus der Landwirtschaft. Die Ertragswertermittlung spielte hier eine bedeutende Rolle. Die Ermittlung der Rentabilität landwirtschaftlicher Nutzflächen ist als die früheste Form der Wertermittlung anzusehen.

Später kamen auch städtische Gebäude und Grundstücke hinzu. Vor allem Gebäude und Einrichtungen deren Nutzung gewerblich geprägt war standen im Fokus des Fiskus. Mit der Bildung von Städten und Ortschaften siedelte sich Handwerk, Handel und Gewerbe an. Deren Wert wurde vorrangig über den Ertragswert ermittelt.

Zu Großmutters Zeiten

In der jüngsten Erinnerung ist Ihnen vielleicht der nachfolgende Ausspruch der Großmutter im Gedächtnis geblieben: „Der Schätz kommt“.

Das war zumeist ein Mann der höheren Bauzunft mit Aktentasche unter dem Arm. Er nahm Grund und Boden unter die Lupe. Tage später kamen ein paar mit Hand oder bestenfalls Maschine beschriebene Blätter ins Haus, auf denen dann in Wort und Zahl der Wert des Grundbesitzes dargestellt war. Ein ehrenwerter Berufszweig, der ein hohes Ansehen genoss. Die Basis war Vertrauen. Vertrauen in Wissen und einem unparteiischen Urteilsvermögen.

Einen Immobilienmarkt wie wir ihn heute kennen gab es nicht. Der Schätzer war Architekt, Baumeister oder Ingenieur.

In den 30iger Jahren manifestierte sich der Bedarf einheitliche Bewertungsvorschriften zu erlassen. Anlass war das Ergebnis einer Studie, in welcher 11 voneinander unabhängige Sachverständige, für ein und dasselbe Objekt im Rahmen einer Ertragswertermittlung zu völlig anderen Ergebnissen gelangt waren. Das lag vor allem darin begründet, dass zu jener Zeit bei der Ermittlung von Gebäudewerten lediglich die Sachwertermittlung über die Berechnung der Baukosten zu annähernd gleichen Ergebnissen führen konnte. Vergleichswerte und Kalkulationen oder gar Mietpreisspiegeltabellen für die Ertragswertberechnung von Wohnimmobilien standen nicht zur Verfügung. Mit dem Erlass der ersten einheitlichen Bewertungsrichtlinien und Verordnungen gründeten sich auch die ersten Gutachterausschüsse. Mit der Einrichtung dieser Institution begann die Sammlung von Kaufvorfällen und Preisen, die bis heute dem Sachverständigen hilfreiche Informationen liefert, auf dessen Basis die Wertermittlung vorgenommen wird.

Sachverstand im Wandel der Zeit

Heute reicht eine Schätzung nicht mehr aus. Eine Vielzahl von Betrachtungskomponenten fließt in die Wertermittlung der heutigen Zeit ein. Dies erfordert ein fundiertes und breitgefächertes Wissen in diesem Metier. Die alleinige Kenntnis über Bautechnik, Baukosten und die Einschätzung des Zustandes liefern keine stichhaltigen Belege über den Wert einer Immobilie. Marktkenntnisse sind gefragt.

Zwar hat das digitale Zeithalter zahlreiche und zum Teil leicht bedienbare Softwareprodukte für das Sachverständigenwesen hervorgebracht, die scheinbar von jedermann bedient werden können. Solche Ergebnisse werden jedoch immer nur die halbe Wahrheit abbilden. Sie ersetzen nicht den Sachverstand den es braucht, um einen annähernd soliden Wert zu ermitteln, der nicht nur mathematisch korrekt, sondern dem tatsächlichen Markt angepasst und plausibilisierbar ist. Es ist geradezu gefährlich anzunehmen, dass diese Programme allein, die Arbeit eines Sachverständigen ersetzen können.

Profundes Wissen, Marktkenntnis und Erfahrung sind unabdingbar

Der Immobilienmarkt ist im stetigen Wandel begriffen. Wertermittlungsrichtlinien und Verordnungen wurden regelmäßig novelliert und modifiziert. Der Baupreisindex beschert uns seit den letzten Monaten immer wieder neue Werte im Akkord. Zuzug, Neubau und veränderte Bedürfnisse liefern sich ein stetiges Kopf-an-Kopf-Rennen. Veränderte Infrastrukturen und Umwelteinflüsse wirken auf den Marktwert einer Immobilie. Ein verantwortungsbewusster Sachverständiger ist stetig aktuell informiert und auf dem neuesten Stand.

Die Verfahren

Die Wertermittlung für Immobilien dient vorrangig der Feststellung eines Verkehrswertes. Für dessen Darstellung werden das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren durchgeführt. Beide Verfahren unterliegen ganz klaren Regularien. Ihre Bedeutung für das Ergebnis des Gutachtens im Einzelnen hängt maßgeblich von der Art und Nutzung ab.

Beim Sachwertverfahren nimmt der Gutachter eine substantielle Bestandsaufnahme vor. Der Sachwert setzt sich aus dem Wert für Grund und Boden sowie den baulichen Anlagen zusammen.

Der Bodenwert

In den meisten Fällen steht dem Sachverständigen für die Bodenwertermittlung ein ausgewiesener Bodenrichtwert zur Verfügung. Dieser Richtwert wird auf die Anwendbarkeit für das Bewertungsgrundstück überprüft und entsprechend angepasst. Entscheidend sind vor allem Faktoren wie die Größe und Lage des Bewertungsgrundstücks sowie Art und Maß der baulichen Nutzung.

Ist kein Bodenrichtwert vorhanden oder gibt es extreme Abweichungen, muss sich der Sachverständige anderer Vergleichswerte bedienen oder spezielle Berechnungen durchführen um einen adäquaten Wert zu erhalten. Hier stehen dem Gutachter mathematische Hilfsmittel zur Verfügung, wie zum Beispiel die Berechnung des Bodenwertes in Affinität zu Bauwert und Ertrag.

Der Gebäudewert

Für die Ermittlung des Wertes der baulichen Anlagen hat die Fachwelt ein umfassendes Kompendium erarbeitet, welches für beinahe jede Gebäude-und Nutzungsart ein Wertespektrum ausweist. Diese Normalherstellungskosten-Tabellen bieten eine komfortable Basis für die Feststellung der Baukosten. Das zu bewertende Gebäude wird auch in diesem Fall mit dem Richtwertmodell verglichen und im Bedarfsfall angepasst. Der Ermittlung der Baukosten schließt sich die Feststellung der Abschreibung für Alterswertminderung an sowie mögliche weitere Zu- oder Abschläge.

Die Ergebnisse aus Bodenwert- und Bauwertermittlung zusammengefasst stellen den Sachwert dar.

Der Ertragswert

Seine Ergebnisse genießen den höchsten Stellenwert in der Wertermittlungspraxis. Ertragszahlen sprechen eine deutlichere Sprache. Hier geht es um Rendite und Kapitalisierung. Man sagt auch Ertragswert = Barwert. Ermittelt werden langfristig erzielbare Erträge der Immobilie. Die Ertragswertberechnung steht vor allem bei der Bewertung von Renditeobjekten im Vordergrund. Dies sind vor allem Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser); Geschäftsgrundstücke (Büro- und Geschäftshäuser, Einkaufszentren); Spezialimmobilien wie Parkhäuser, Hotels, Logistikflächen und Grundstücke in Gewerbegebieten.

Aber selbst bei eigengenutzten Immobilien richtet sich bei der wertmäßigen Darstellung der Immobilie der Blick stets auf seine Verwertbarkeit und Ertragsfähigkeit im Falle einer Vermietung.

Wert ist nicht gleich Wert

Entscheidend kann aber auch der Zweck des Gutachtens sein. Für den Laien ist das häufig irritierend. Es macht jedoch einen Unterschied, ob eine selbstgenutzte Immobilie im Zuge erbschaftlicher Auseinandersetzung zu bewerten ist oder für die Beleihung bei der Bank. Auch steuerliche und versicherungstechnische Belange und besondere Umstände der Verwertung, wie beispielsweise eine Zwangsversteigerung werden in der Wertermittlung unterschiedlich gehandhabt.

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