Was ist eine Mietbürgschaft?
Eine Mietbürgschaft fällt gesetzlich betrachtet unter das Bürgschaftsrecht. Ein Bürge ist eine volljährige natürliche Person, die sich bereit erklärt, für die finanziellen Forderungen einer anderen Person einzustehen. Dies beispielsweise bei der Aufnahme eines Kredites der Fall. Wenn der Kreditnehmer nicht mehr zahlen kann oder möchte, tritt die Bank an den Bürgen heran. Er haftet für die volle Summe, so, als hätte er den Kredit selbst aufgenommen. Eine Mietbürgschaft ist eine Sonderform der Bürgschaft. Wie es der Name schon sagt, haftet der Bürge für alle Forderungen des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben können. Dabei kann es sich um Mietschulden handeln, aber auch um Forderungen, die sich im Zusammenhang mit Renovierungen, Schönheitsreparaturen oder mutwilligen Beschädigungen ergeben können.
Die Mietbürgschaft wird häufig als Alternative zu einer Kaution akzeptiert. Wenn der Mieter nur über ein geringes Einkommen verfügt, sind Vermieter oftmals nur bei Stellung eines Bürgen zum Abschluss des Mietvertrages bereit. So sichern sich Vermieter gegen eventuelle Zahlungsausfälle ab.
Welche Arten einer Mietbürgschaft gibt es?
Es sind zwei verschiedene Arten der Mietbürgschaft zulässig. Am häufigsten wird eine sogenannte Ausfallbürgschaft vereinbart. Diese Art der Bürgschaft kann auch als Regelfall bezeichnet werden. Wie es der Name schon sagt, kann der Vermieter den Bürgen in Anspruch nehmen, wenn der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommt. Liegt eine Ausfallbürgschaft vor, ist der Vermieter verpflichtet, den säumigen Mieter zunächst anzumahnen. Sollte es zu einem vollstreckbaren Titel über die Höhe der Mietschulden kommen, ist der Gläubiger verpflichtet, die Zwangsvollstreckung zunächst beim Mieter zu betreiben. Erst wenn diese erfolglos verläuft, kann er sich mit seinen Forderungen an den Bürgen halten.
Als Alternative zur Ausfallbürgschaft kann eine selbstschuldnerische Bürgschaft vereinbart werden. Bei dieser Variante erklärt sich der Bürge ausdrücklich auf die Vorausklage. Dies bedeutet, dass der Vermieter sofort ohne Einreichung einer Klage gegen den Mieter mit seiner Forderung an den Bürgen herantreten kann.
Die Vereinbarung zur selbstschuldnerischen Bürgschaft wird eher selten geschlossen, da diese Variante den Bürgen stärker in die Pflicht nimmt, während der Mieter eher von seinen Verpflichtungen befreit wird.
Wie funktioniert ein Mietbürgschaft?
Die Mietbürgschaft muss bei Antritt des Mietverhältnisses schriftlich in einer Bürgschaftsurkunde erklärt werden. Alle Parteien müssen die Urkunde unterzeichnen. Sie wird zu den Mietunterlagen genommen.
Wenn keine gesonderten Vereinbarungen getroffen werden, handelt es sich um eine Ausfallbürgschaft. Die selbstschuldnerische Bürgschaft muss in der Bürgschaftsurkunde gesondert vereinbart werden.
Es ist empfehlenswert, die Bürgschaftsurkunde im Beisein eines Rechtsanwaltes zu verfassen. Nur in diesem Fall haben alle Parteien Rechtssicherheit. Dies ist sehr wichtig, falls es wirklich zu Zahlungsausfällen kommen sollte, bei denen der Vermieter den Bürgen in Regress nehmen möchte. Formfehler in der Bürgschaftsurkunde können zur Folge haben, dass diese nicht gültig ist.
Rechte und Pflichten des Bürgen
Mit einer Mietbürgschaft geht der Bürge in erster Linie eine Verpflichtung ein. Rechte ergeben sich für ihn daraus nicht. So darf der Bürge die Wohnung nicht beziehen und er kann die Bürgschaft auch nicht einseitig kündigen. Dessen sollte sich jeder Bürge bewusst sein, der bereit ist, eine Bürgschaftsurkunde zu unterschreiben. Die Pflichten sind durch die Übernahme der Bürgschaft fest definiert:
- Pflicht zur Begleichung der Mietschulden
- Pflicht zur Übernahme weiterer Kosten, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben
- Pflicht zur Nachzahlung von Nebenkosten
- nach Rechtsstreit Pflicht zur Zahlung der Gerichtskosten
Die Bürgschaft ist gültig, solange das Mietverhältnis besteht. Der Bürge hat nicht das Recht, aus der Bürgschaft auszutreten. Wenn das Mietverhältnis beendet wird, endet auch die Bürgschaft automatisch.
Ein Problem stellt oft die Verschlechterung der Lebensverhältnisse des Bürgen dar. Dies kann vorkommen, wenn das Mietverhältnis über eine längere Zeit besteht. Auch in diesem Fall kann der Vermieter auf der Bürgschaft bestehen. Eine Auflösung während des Mietverhältnisses ist nur mit Zustimmung aller Parteien möglich.
