Eltern können Kindern beim Immobilienkauf helfen

Der Immobilienkauf ist aktuell ein häufig diskutiertes Thema in der Familie. Bei steigenden Marktpreisen und fallenden Zinsen ist der Immobilienkauf eine richtige Entscheidung, wenn das nötige Geld beisammen ist. Häufig stemmen Familien den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses gemeinsam, da gut wirtschaftende Familien mit jeder Generation ein wenig wohlhabender werden und so gemeinsam für den Wohlstand der nächsten Generation stets gesorgt wird.

Grundschuld ins Grundbuch eintragen oder Bürgschaft übernehmen?

Die Preise für Häuser und Wohnungen kennen nur eine Richtung, immer weiter nach oben. Aber wenn das Eigenkapital zum Kaufen nicht reicht, müssen kreative Lösungen her. Da bieten sich bei vorhandener Immobilie oder Eigentumswohnung der Eltern  die Eintragung einer Grundschuld oder eine Bürgschaft an. Bei den historisch niedrigen Zinsen ist die Verlockung eine Wohnung oder ein Haus zu erwerben, sehr groß. Aber wenn das angesparte Geld nicht in ausreichender Menge zur Verfügung steht, damit die Bank ein Hypothekendarlehen gewährt, könnten ja die Eltern mithelfen, der Bank eine höhere Sicherheit zu bieten, um ihren Kindern den Traum einer eigenen Immobilie zu erfüllen.

Zuerst sollte das vorhandene Geld für den Immobilienkauf gezählt werden

• Neben einer Sicherheitsrücklage von drei bis vier Monatsgehältern sollten einige Fragen beantwortet werden:
• Existiert ein Wertpapierkonto
• Liegt Geld vielleicht auf einem Festgeldkonto?
• Existieren noch alte Sparbücher?
• Befinden sich in der Wohnung wertvolle Gegenstände, auf die man verzichten könnte?
• Liegen vielleicht Schmuckstücke in einem Tresor, an denen ich nicht hänge?

Selbst wenn die Darlehenshöhe von 500.000 € nur mit 1% Zinsen zu Buche schlägt, sind das immerhin monatliche Zinsen von 417,00 € ohne einen einzigen Euro Tilgung. Je kleiner die Darlehenshöhe wird, umso geringer fällt die Zinslast aus.

Neben den Kosten für den Immobilienkauf eines Hauses oder einer Wohnung sind viele weitere Kosten mit einzuplanen: Ein Stellplatz in einer Tiefgarage kostet ca. 17000 Euro.

Auch wenn die Möblierung mit umziehen kann, die Küche schafft das meistens nicht.

Gerade bei schlüsselfertigen Neubauten oder Eigentumswohnungen machen sich durch diverse Umänderungswünsche neue Kosten leicht bemerkbar. Müssen eventuell die Steckdosen anders verlegt werden, reichen die vom Bauträger veranschlagten 30,00€ für einen Quadratmeter Fliesen aus, ist der vorgeschlagene Parkettboden der Traumboden schlechthin und würde eine Glastür zum Wohnzimmer einfach besser aussehen? Sollte das Badezimmer vielleicht eine größere Dusche haben, oder einen breiteren Spülstein als in den Bauunterlagen ausgewiesen?

Man muss wissen, Banken scheuen das Risiko

Auch wenn das Objekt der Begierde für 500.000€ zum realen Marktwert angeboten wird, zeigt sich keine Bank der Welt so großzügig, dass sie dieses Objekt zu 100% beleiht. Banken rechnen grundsätzlich bei der Vergabe von Krediten mit einem Sicherungsabschlag. Für den Fall der Fälle, einer Zwangsversteigerung der Immobilie, möchten sie ihren geleisteten Einsatz in Form von Geld schon gerne zurück. Daher wird ein Objekt zu einem realen Marktpreis von 500.000€ höchstens mit 300.000€ beliehen. Um die Differenz auszugleichen, sind weitere Sicherheiten notwendig. Wenn kein Eigenkapital zur Verfügung steht, um die Differenz auszugleichen, muss eine kreative Lösung gefunden werden.

Lösungsansatz 1, die Grundschuld

Wenn die Eltern im Laufe ihres Lebens eine Immobilie finanziert und sie nach Jahrzehnten schuldenfrei in ihrem Besitz haben kommt als Lösung die Eintragung einer Grundschuld in Betracht. Dafür ist der Gang zu einem Notar unausweichlich. So kann man die Sicherheitslücke für die Kreditbeschaffung für den nächsten Immobilienkauf leicht schließen. Wenn noch nicht genau feststeht, welche Bank  die Finanzierung der Immobilie oder der Eigentumswohnung vornimmt, sollte man beim Notar einen Grundschuldbrief beantragen. Der Eigentümer des Briefes wird damit zum Kreditor und hat die Forderung auf seiner Seite.

Lösungsansatz 2, die Bürgschaft

Wer als Antragsteller für einen Immobilienkredit nicht genügend Eigenkapital aufbringen kann, der kann in Erwägung ziehen, es mit einem Bürgen zu versuchen, um seinem Kreditantrag eine bessere Sicherheitsleistung zu verschaffen. Die Rechtsgrundlage für Bürgschaften regeln die Paragraphen ab 765 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Dazu müssen alle wichtigen Fakten wie Höhe der Bürgschaft und ihre Laufzeit schriftlich fixiert werden.

Selbstverständlich wird eine Bank die Bonität des Bürgen überprüfen. Von den verschiedenen Arten von Bürgschaften, die es gibt, lieben die Banken die Ausfallbürgschaft, bei der im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers der Bürge nicht sofort in Anspruch genommen wird. Von Seiten der Bank müssen erst alle anderen rechtlichen Schritte unternommen werden, um die Schuld einzutreiben. Erst wenn der Erlös der Zwangsversteigerung nicht zur Tilgung des Darlehens ausreicht, muss der Bürge einspringen.

Die Risiken beim familiären Immobilienkauf

Sowohl die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch oder die Fixierung einer Bürgschaft bei einer Bank sind risikobehaftet. Bei einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers kommen letztendlich Forderungen an den Sicherheitsgeber auf ihn zu. Selbstverständlich sind Szenarien im Bezug auf den gemeinsamen Immobilienkauf denkbar, wie die Trennung von Lebenspartnerschaften, lange Arbeitslosigkeit, Krankheiten oder sogar der Tod des Kreditnehmers.

Aber die Zeit hat bis jetzt bewiesen und wird es auch weiterhin tun, die Immobilienpreise werden weiterhin steigen. Da hier Risiken für ein sehr langlebiges Gut übernommen werden und die Sicherheiten nicht dazu dienen, für reine Spekulationsanlagen missbraucht zu werden, sind die Lösungsansätze durchaus vertretbar. Wenn dann noch der Verwandtschaftsgrad und Vertrauen eine Rolle spielen, kann der Erwerb eines Hauses oder einer Eigentumswohnung durch Mithaftung der Eltern auch als vorgezogenes Erbe angesehen werden.

Bildquelle: Pixabay-User:in Tumisu