Wie funktioniert die Wohnflächenberechnung? Wir verraten was alles erfasst wird!

Länge x Breite

Die Wohnflächenberechnung ist das Ergebnis aus der Multiplikation zweier Werte, wie Länge und Breite. Das Ergebnis daraus ist eine Quadratzahl, die bei Wohnflächen eine Quadratmeterangabe ist. Wenn man aber in einem runden Turmzimmer wohnt, dann wäre zur Berechnung der Quadratmeter der Durchmesser des Zimmers mit der Zahl Pi zu multiplizieren. Aber in einem solchen Zimmer wohnen nicht viele. Für die genaue Ermittlung der Wohnfläche werden die Vorgaben der Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die DIN-Norm 277 herangezogen.

Wofür benötigt man die genaue Ermittlung der Wohnfläche?

• Beim Immobilienkauf beeinflusst die Wohnfläche den Kaufpreis
• Bei der Vermietung von Wohnraum ist die Wohnfläche entscheidend für den Mietzins
• Bei der Betriebskostenabrechnung mithilfe von Heizkostenverteilern ist die Wohnfläche eine der Berechnungsgrundlagen
• Bei der Beschlussfähigkeit einer Eigentümerversammlung spielt die Wohnfläche eine Rolle
• Bei der Ausstellung eines Energieausweises kann der 1,35-fache Wert der Wohnfläche angegeben werden

Grundrisszeichnungen und Wohnflächenberechnungen

Welche Räume werden bei der Wohnflächenberechnung zu 100 % erfasst?

• Wohnzimmer
• Esszimmer
• Schlafzimmer
• Kinderzimmer
• Küche
• Flur
• Badezimmer
• Toilettenräume
• Abstellräume
• Wintergärten
• Sauna, Fitnessraum und Schwimmbad, falls alle vier Seiten geschlossen sind

Alle diese Räume müssen eine Mindesthöhe von zwei Metern besitzen

Welche Räume werden bei der Wohnflächenberechnung zu maximal 50 % erfasst?

• Balkone
• Terrassen
• Loggien

und alle Grundflächen mit einer Raumhöhe von mehr als einem Meter und weniger als zwei Metern

Welche Räume werden bei der Wohnflächenberechnung nicht berücksichtigt?

• Keller
• Garagen
• Waschküchen
• Heizungsräume
• Dachschrägen mit einer Höhe von weniger als ein Meter

Die DIN-Norm 277

Wenn es um Kauf- oder Mietverträge geht, um die Finanzierung einer Immobilie, dann empfehlen wir einen Immobilien-Gutachter aufzusuchen. Am besten jemanden, der sich auf Grundrisszeichnungen und Wohnflächenberechnungen spezialisiert hat. Hier gibt es weitere Informationen zu einem Gutachter an Rhein und Ruhr.

Die Flächenberechnung nach DIN-Norm 277 findet man ausschließlich in Bauanträgen frei finanzierter Wohnungen und Häuser. Im Gegensatz zur Wohnflächenverordnung werden hier alle Nutzflächen, Funktionsflächen und Verkehrsflächen berücksichtigt. Dazu gehören zum Beispiel auch Garagenflächen, die Gemeinschaftswaschküche, der Fahrradkeller, der Fahrstuhl und die Heizungsräume. Dabei kommt es auch nicht auf die Höhe der Nutzflächen an. Alle Flächen werden zu 100 % angerechnet. Diese Form der Flächenberechnung ist für Mietverträge nicht zulässig.

Mieter und Vermieter sollten bei der Berechnung zusammenarbeiten

Nicht nur in Dachgeschosswohnungen ist die korrekte Berechnung der Wohnfläche recht schwierig, auch bei ebenerdigen Wohnungen können bei der Berechnung der Gesamtfläche Fehler gemacht werden. Bei vielen Altbauten hängen die Heizkörper in einer Nische unter dem Fenster. Ob mit Absicht oder tölpelhaft kann der Zollstock schon einmal bis in die Nische reichen, um die Quadratmeterzahl zu bestimmen. Häufig kommt es auch vor, dass früher benutze Kaminschächte eines Kohlenofens schlichtweg im Raum vergessen werden und die Fläche nicht von der tatsächlichen Wohnfläche subtrahiert wird. Auch Eckhäuser mit einem Zugang zu einer Terrasse oder einem Balkon können Wände aufweisen, die nicht rechteckig zueinander verlaufen. Da muss die Mathematik aushelfen, denn als Restfläche bleibt in solchen Fällen ein Dreieck übrig. Wie war das noch mal? Für den Flächeninhalt eines Dreiecks multipliziert man die Länge der Grundseite mit der Höhe und dividiert das Ganze durch zwei. (A=1/2xgxh).

Die Wichtigkeit einer Wohnflächenberechnung

Da Häuser und Wohnungen selten eine Veränderung ihrer Grundrisse erfahren durch Umbau oder Erweiterung und die Wohnflächenberechnung für alle Mietverträge und Kaufverträge von entscheidender Bedeutung ist, besteht die Möglichkeit, einen Sachverständigen mit der Wohnflächenberechnung zu beauftragen. Da diese Berechnung  in der Regel nur einmal vorzunehmen ist und im Preis günstiger als viele glauben, ist es ratsam diesen Weg zu gehen. Damit werden auch Streitigkeiten über die Größe der Wohnung vermieden. Es soll Mieter geben, die ihre Wohnung selbst vermessen und zu anderen Ergebnissen als im Mietvertrag kommen. Falls der Mieter zu Recht feststellt, dass die von ihm angemietete Wohnung tatsächlich weniger Quadratmeter aufweist, als im Mietvertrag ausgewiesen, kann er auch rückwirkend sowohl den ungerechtfertigt bezahlten Mietzins zurückfordern, als auch Anteile an den Betriebskosten. Auch diese Kosten werden im Normalfall nach Quadratmetern bemessen.

Tipp: Gerade aktuell

Wer Heizkostenverteiler an seinen Heizkörpern montiert bekommen hat, die größten der Branche sind Techem, Brunata-Metrona und Ista könnte vielleicht wirklich mal seine Wohnung mit einem Zollstock oder Lasermessgerät vermessen. Denn die Heizkosten werden aufgeschlüsselt nach einem Verhältnis von Fläche und Verbrauch. Die Verhältnisse reichen von 50 % Fläche und 50 % Verbrauch bis zu 30 % Fläche und 70 % Verbrauch. Bei den gestiegenen Kosten für Gas, Öl und Strom sollte die im Mietvertrag angegebene Quadratmeterzahl schon exakt sein.