Der Verwalterwechsel bei Wohnungseigentumsgemeinschaften

Die Rechtsgrundlage für das Wohnen im Eigentum in einem Mehrfamilienhaus oder in einer Wohnanlage, also in einer Eigentumswohnung ist das WEG, Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht als Bundesgesetz aus Anfang der 1950er-Jahre. In den §§ 20 bis 29 WEG wird die Verwaltung des Wohnungseigentums näher beschrieben. Neben dem Gemeinschafts- und dem Teileigentum an Grundstück und Gebäude ist das Wohnungseigentum der ganz wesentliche Eigentumsbestandteil an der Immobilie mit Grundstück und draufstehendem Gebäude.

Nach § 20 WEG „obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der §§ 21 bis 25, und darüber hinaus dem Verwalter gemäß den §§ 26 bis 28. Wenn ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, dann gilt § 29 WEG. Die Bestellung eines Verwalters kann nicht ausgeschlossen werden; das heißt, dass ein Verwalter zwingend notwendig ist. Seine Bestellung und Abberufung sind in § 26 WEG geregelt.

Dabei ist folgendes zu berücksichtigen:

• Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters entscheiden die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit
• Die Bestellung ist auf den Zeitraum von höchstens fünf Jahren begrenzt
• Eine Erstbestellung nach Begründung des Wohnungseigentums ist auf drei Jahre begrenzt
• Die wiederholte Bestellung des Verwalters ist zulässig
• Notwendig dazu ist jeweils eine erneuter Beschluss der Wohnungseigentümer
• Die vorzeitige, also außervertragliche Abberufung des Verwalters ist nur aus wichtigem Grund zulässig

Der Verwaltervertrag zwischen den Wohnungseigentümern und dem Hausverwalter ist ein zivilrechtlicher Vertrag zwischen natürlichen und juristischen Personen des Privatrechts. Jeder Vertragspartner hat eigene Rechte und Pflichten. So wie in anderen Fällen des gesellschaftlichen Lebens und Miteinanders kann auch der WEG-Verwaltervertrag sowohl ordentlich als auch außerordentlich und vorzeitig gekündigt werden (Quelle: HGM-Hannover WEG Verwaltung).

Hausverwalterwechsel nach Vertragsende

Nach den Vorgaben des WEG ist der Verwaltervertrag ein befristeter Vertrag; die Vertragslaufzeit ist auf drei beziehungsweise fünf Jahre begrenzt. In der Alltagspraxis wäre es unüblich, den Verwaltervertrag mit einer automatischen Verlängerungsklausel zu versehen, beispielsweise mit dem Wortlaut „… Sofern der Verwaltervertrag nicht von einer Vertragsparteien bis zum ….. gekündigt wird, verlängert er sich automatisch und stillschweigend um weitere ….. Jahre …..“. Das wäre weder im Interesse des Verwalters noch der Wohnungseigentümer. Daraus ergibt sich, dass der Verwaltervertrag fristgerecht ausläuft.

Die Wohnungseigentümer sind in der Eigentümerversammlung als dem vertretungsberechtigten Gremium zusammengeschlossen; die kann sich wiederum durch einen Verwaltungsbeirat mit Wirkung nach innen und außen vertreten lassen.

Die Eigentümergemeinschaft braucht einen Hausverwalter von Gesetzes wegen. Sie muss sich also rechtzeitig vor Vertragsende um eine Anschluss- oder eine Nachfolgehausverwaltung bemühen. Sagt der bisherige Hausverwalter „Nein“ zu einem Anschlussvertrag, dann verzichtet er lediglich und bewusst auf diesen Auftrag. Er kann frei entscheiden, mit wem er einen Verwaltervertrag abschließt. Insofern hat die Eigentümergemeinschaft, wie man sagt, die schlechteren Karten. Sie braucht eine Hausverwaltung kraft Gesetzes, der Hausverwalter hingegen diesen oder jenen Vertrag zur Existenzsicherung.

Vorzeitiges Vertragsende der Hausverwaltung bei Ärger und Reibungsverlusten

Jeder Vertrag kann im beiderseitigen Einvernehmen auch vorzeitig beendet werden. Doch das ist eher selten der Fall. Gängige Praxis ist es, dass einer der beiden Vertragspartner, wie es heißt, aus dem Vertrag raus will. Dazu gibt es ebenso gute wie vielfältige Gründe. Sie alle haben aber gemeinsam, dass der eine mit der Vertragserfüllung des anderen Vertragspartners nicht zufrieden ist. Das ist die klassische Situation für eine außerordentliche Vertragskündigung. In dieser Hinsicht ist das WEG mit seiner Formulierung in § 26 recht vage. Dadurch bleibt ein entsprechend großer Handlungs- und Entscheidungsspielraum für eine außergerichtliche Einigung oder gerichtliche Entscheidung. Die Eigentümergemeinschaft muss ein vorzeitiges Vertragsende mit der Hausverwaltung vom Inhalt und Anlass her stichhaltig begründen sowie die richtige Form wahren.

Für eine Vertragskündigung gelten dieselben formellen Voraussetzungen wie für den Vertragsabschluss Monate oder Jahre zuvor. Eine Vertragsauflösung muss auf demselben Wege erfolgen wie der Vertragsabschluss. Die Auflösung selbst ist zweigeteilt, und zwar in die vorzeitige Abberufung sowie in die außerordentliche Kündigung. Jeder dieser beiden Rechtsakte muss separat beschlossen und dementsprechend auch dokumentiert werden. § 23 WEG regelt die Beschlussform.

„Angelegenheiten, über die nach dem WEG oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer durch Beschluss entschieden werden kann, werden in einer Versammlung der Wohnungseigentümer beschlossen. Der Beschlussgegenstand muss in der Einberufung als Tagesordnungspunkt namentlich bezeichnet werden. Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung schriftlich erklären; das ist die Beschlussfassung im schriftlichen Umlaufverfahren. Beschlüsse, die gegen eine Rechtsvorschrift verstoßen, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, sind nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist“.

Kurz gesagt

• Die Eigentümerversammlung muss in einer ordentlichen oder außerordentlichen Sitzung beschließen, den Hausverwalter abzuberufen, und darüber hinaus den bestehenden Verwaltervertrag vorzeitig zu kündigen.
• Dieser Tagesordnungspunkt muss in der Einladung so formuliert sein.
• Eine gleichartige Formulierung ist für ein schriftliches Umlaufverfahren notwendig, wenn auf die Einberufung der Eigentümerversammlung verzichtet wird.
• An die Stelle der Eigentümerversammlung tritt der von den Eigentümern eingesetzte Verwaltungsbeirat.
• Entscheidend ist, dass die beiden Beschlüsse von demjenigen Gremium gefasst werden, das die Zusammenarbeit mit der Hausverwaltung beschlossen hat.
• Beide Entscheidungen müssen ordnungsgemäß protokolliert werden.
• Die betreffende Niederschrift muss rechtskräftig, also von dem Beschlussgremium mehrheitlich oder einstimmig angenommen worden sein.

Vorzeitige Kündigung der Hausverwaltung für Mietshäuser

Eine Hausverwaltung für Mietshäuser, allgemein auch Mietverwaltung oder Wohnungsverwaltung genannt, hat ähnliche, jedoch keine identischen Rechte und Pflichten wie eine WEG-Hausverwaltung. Die Rechtsgrundlage zwischen der Mietverwaltung und dem Eigentümer des Mietwohngebäudes ist ebenfalls ein zivilrechtlicher Vertrag zwischen juristischen und natürlichen Personen des Privatrechts. Gründe und Anlässe für eine außerordentliche, vorzeitige Beendigung der Hausverwaltungstätigkeit sind ebenfalls vergleichbar mit dem WEG.

Der formelle Ablauf ist aufgrund der Rechtsform von Hausverwaltung einerseits und Immobilienbesitzer andererseits recht einfach. Der ist entweder als Privatmann eine natürliche, oder aber als Personen- beziehungsweise Kapitalgesellschaft eine juristische Person. Auch hier gilt der Grundsatz, dass derjenige die Vertragsauflösung unterzeichnen muss, der den Vertrag für die Hausverwaltung unterzeichnet hat, oder aber dessen Rechtsnachfolger.

Auf lückenlosen Übergang achten

In jedem der Fälle muss darauf geachtet werden, dass Wohnungseigentümer beziehungsweise Immobilienbesitzer, wie es heißt, sich nicht zwischen zwei Stühle setzen. Bestenfalls sollte der bestehende Vertrag erst dann gekündigt werden, wenn der neue Folgevertrag in trockenen Tüchern, das heißt beiderseits unterschrieben und rechtskräftig ist. Ob mit oder ohne eine mehrmonatige Probezeit gearbeitet sprich gewechselt wird, gilt als ein erster Vertrauensbeweis und ist auch abhängig von den beigebrachten Referenzen der zukünftigen Haus-/Mietwohnungsverwaltung.