Teilverkauf einer Immobilie für die Rente

Immer häufiger hören wir von dem Teilverkauf von Immobilien. Was dahinter steckt und wie der Prozess abläuft erfahren Sie in diesem Blog-Artikel.

Wer hat die Werbung noch nicht gesehen?

Ein älteres Ehepaar verlässt sein kleines Eigenheim und der Nachbar ruft ihnen zu:

„Au, das Dach neu gedeckt und ein neues Auto.“

Die Frau erwidert:

„Das hat das Haus bezahlt.“

Sicher ist es für viele ältere Herrschaften erstrebenswert bis ins hohe Alter in der eigenen Immobilie wohnen zu bleiben um das vertraute Umfeld nicht verlassen zu müssen. Wenn nicht schon in früheren Jahren das Thema Rückstellung für mögliche Reparaturen ganz vorne auf der Liste stand, kann die Neueindeckung des Daches eine erhebliche finanzielle Belastung bedeuten. Fallen dazu die Renten noch klein aus, ist womöglich die Renovierung des Daches überhaupt nicht zu realisieren. Für solche und gleichartige Ereignisse wird in fast allen Zeitschriften und anderen Medien für einen Teilverkauf der eigenen Immobilie geworben. Ob es sich dabei um ein Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus oder um eine Eigentumswohnung handelt spielt beim Teilverkauf offensichtlich keine Rolle.

Wie wird der Teilverkauf durchgeführt?

  1. Wenn ein Teilverkauf der Immobilie in Frage kommt, müssen zuerst Fragen zur Immobilie beantwortet werden, wie z.B. Baujahr, Wohnfläche, Renovierungsstand, Heizungsart, Grundstücksgröße. Den Fragebogen schickt man dann zu der Firma, die als zukünftiger Partner in Betracht kommt.
  2. Nach einigen Tagen erhält man ein unverbindliches Angebot, aus dem die mögliche Höhe der Sofortauszahlung hervorgeht. Beispiel: Ihre Immobilie hat einen vorläufigen Wert von 300.000€ und wir könnten Ihnen 100.000€ sofort auszahlen.
  3. Wenn Ihnen das unverbindliche Angebot zusagt, wird die Immobilie von einem unabhängigen Gutachter besichtigt und anschließend bewertet. Danach erstellt Ihnen die Firma ein finales Angebot.
  4. Sagt Ihnen auch dieses Angebot zu, vereinbart die Firma einen Notartermin, bei dem die Übertragung ins Grundbuch veranlasst wird.
  5. Nach wenigen Tagen wird die vereinbarte Summe Ihrem Konto gutgeschrieben

Was ist geschehen und was kommt dann?

Mit dem Notartermin, um bei dem obigen Beispiel zu bleiben, wurde mit der Firma eine Immobilienpartnerschaft eingegangen. Ein Drittel der Immobilie gehört jetzt Ihnen nicht mehr, wohl aber ein Nießbrauchsrecht bis zum Tod. Viele Firmen werben mit dem Attribut der Flexibilität unter der sie verstehen, dass Sie auch die Möglichkeit haben, die Immobilie zu verkaufen, sie zurückkaufen und auch vererben können. Unter welchen Bedingungen kann dem Vertragswerk nicht entnommen werden. Auch wird nicht ersichtlich, ob bei größeren Reparaturen der stille Partner ein Drittel der Kosten übernimmt, da ihm die Immobilie auch zu einem Drittel gehört. Was aber Monat für Monat bezahlt werden muss bei einer Laufzeit von 10 Jahren ist ein Nutzungsbeitrag, der bei einer Immobilie, die einen Marktwert hat von 300.000 € hat und zu einer Sofortauszahlung von 100.000€  führte monatlich 242 € beträgt. Nach Ablauf der zehn Jahre wird der Nutzungsbeitrag angepasst. Falls das Haus doch mal verkauft werden soll wird ein Service Entgelt fällig im fünfstelligen Bereich.

Die Begründung dafür ist:

Das Service Entgelt ist die Kompensation für die Serviceleistung während der Immobilienpartnerschaft. Dazu gehört der Vertrag, die Koordination und Organisation von Gutachtern und Notaren. Wir waren permanenter Ansprechpartner für alle Fragen.

Schlußbetrachtung:

Wie eindeutig zu erkennen ist, ist ein Teilverkauf einer Immobilie nichts weiter als ein sehr einseitiger Kredit, der im Grundbuch eingetragen wird. Mit der Neufestsetzung des Nutzungsbeitrages nach 10 Jahren wird dann die aktuell herrschende Zinssituation die Höhe bestimmen. Im  Gegensatz zu einem Kredit oder einer Hypothek führt der monatliche Nutzungsbeitrag eines Teilverkaufes zu keiner Verringerung der im Grundbuch eingetragenen Sofortauszahlung von 100.000 €. Es wird nie getilgt, es sei denn, die Summe von 100.000 € wird mit einer Rate bezahlt.

Zurzeit wirbt die Targo Bank mit dem Slogan einer Ratenpause. Dabei werden nur die Zinsen bezahlt und die Tilgung wird ausgesetzt. Das ist beim Teilverkauf einer Immobilie immer so. Bevor man die Überlegung anstellt, einen Teil seiner Immobilie zu verkaufen, sollte man zuerst mit seiner Hausbank sprechen und dann mit seinen Erben. Vielleicht bietet sich auch die Möglichkeit, aus einem großen Haus mehrere Eigentumswohnungen zu machen und die dann über einen Makler zu verkaufen, wenn Geldnot herrscht.

Bildquelle: Pixabay-User:in Timusu

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