Augen auf beim Hauskauf – Vermeiden Sie die Steuerfallen

Der Entschluss, ein Haus zu kaufen, ist ein großer Schritt. Natürlich tut man so etwas nicht unüberlegt. Allerdings gibt es Aspekte, die über die Finanzierung des Kaufpreises hinausgehen und die unbedingt beachtet werden sollten, um nicht in die Kostenfalle zu tappen. Bei einem Hauskauf ist nach Bezahlung des Kaufpreises noch lange nicht Schluss, denn es fallen noch jede Menge Kaufnebenkosten an.

• Mit 2% des Kaufpreises hat man für die Eintragung ins Grundbuch und die notarielle Beurkundung zu rechnen
• Die Maklergebühr kann bis zu 3,57% des Kaufpreises ausmachen
• Wenn sich die Stadt meldet, wird die Grunderwerbssteuer fällig. Je nach Bundesland können das 3,5% bis 6,5% des Kaufpreises sein.
• Für NRW heißt das, dass für ein Haus zum Preis von 300.000€ Kaufnebenkosten in Höhe von 36.210€ fällig werden. Ein Posten, den man beim Hauskauf auch berücksichtigen sollte.

Achten Sie auch auf zukünftige Bauvorhaben

Wenn das erworbene Mehrfamilienhaus über einen ungenutzten Dachboden verfügt, der ausgebaut werden soll oder Genehmigungen für den Anbau von Balkonen an der Rückseite des Hauses eingeholt werden, kann der neue Eigentümer schnell in die Steuerfalle treten. Denn wer mehr als 15% der Anschaffungskosten ohne Grundstück einer Immobilie innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb für die Renovierung ausgibt, kann diese Aufwendungen nicht als Werbungskosten beim Finanzamt steuerlich geltend machen. Die 3-Jahresfrist beginnt nicht mit der Unterschrift unter dem Kaufvertrag, sondern beginnt erst dann, wenn der Übergang von Nutzen und Lasten an den neuen Eigentümer übergegangen ist. Jede Investition in das Haus innerhalb der drei Jahre wird das Finanzamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten betrachten, auch die kleinste Substanzvermehrung und die Kosten deshalb als Bestandteil des Kaufpreises bewerten. Das kann bei einem Dachgeschossausbau mit modernen Dachfenstern und der Errichtung einer neuen Balkonanlage bei einem Mehrfamilienhaus schnell passieren.

Entscheidung zuungunsten des neuen Eigentümers

Mit einer Entscheidung des Bundesfinanzhofes mit dem Aktenzeichen: IX R 20/08 hat sich die Situation des neuen Eigentümers noch einmal verschlechtert. Wenn das Finanzamt eine Kostenprüfung vornimmt, sind auch die jährlich üblicherweise anfallenden Kosten für Erhaltungsarbeiten, zum Beispiel das Wechseln von Wasserhähnen oder der Austausch eines defekten Heizkörpers auch zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten zu addieren. Das Finanzamt wird bei dem Erwerb einer Immobilie innerhalb der Dreijahresfrist eine Prüfung der eingereichten Unterlagen vornehmen.

Was fällt nicht unter die 15% Hürde

Gerade wer ein älteres Haus kauft, um es zu vermieten, weiß, dass erst investiert werden muss, bevor die Immobilie Gewinn erwirtschaftet. Exakt entspricht eine Immobilie nie den Vorstellungen des neuen Eigentümers. Die anschaffungsnahen Herstellungskosten werden gemeinsam mit der Gebäudeabschreibung in der Regel über 50 Jahre abgeschrieben. Es gibt aber Arbeiten, die bei der 15% Regelung durchaus ausgeführt werden können.

Dazu zählen:

• Tapezieren und Streichen von Wohnräumen
• Anschluss an die Kanalisation statt vorhandener Sickergrube
• Erneuerung und Ausbesserung des Daches
• Das Neuverlegen von Fußboden-Belägen
• Austausch der Fenster (z.B. Einfachverglasung gegen Thermofenster, Aluminium- statt Holzfenster)
• Ersetzen der mit Kohle beheizten Einzelöfen durch einzelne Gasbrenner
• Umstellung der Zentralheizung von Öl auf Holzpellets
• Einbau einer Zentralheizung anstelle einer Einzelofenheizung
• Der Anschluss einer Zentralheizung an eine Fernwärmeversorgung
• Ersetzen eines vorhandenen Fahrstuhls durch einen modernen
• Neuanstrich der Gebäudefassade

In diesen Fällen spricht das Finanzamt von Substanzvermehrung

Herstellungskosten sind alle Maßnahmen, die auch nur zu einer geringen Vergrößerung der Nutzfläche führen wie

• Aufstockung des Gebäudes oder Erstellung eines Anbaus
• Anbau von Balkonen
• Errichtung einer neuen Außentreppe

Auch die Kosten für eine schrittweise Sanierung in Raten kann das Finanzamt als Herstellungskosten bewerten. Das gilt auch, wenn nur Teile des Gebäudes (z.B. bestimmte Wohnungen) instandgesetzt oder modernisiert werden und sich dadurch der Standard des Objektes von einfach auf gehoben verändert.

Tipp: Dokumentieren Sie unbedingt den Zustand des Gebäudes!

Dokumentieren Sie exakt, in welchem Zustand sich das Gebäude beim Kauf befand durch Fotos, Videos, Zeugen und auch Gutachtern, falls möglich und gewünscht. Das Finanzamt entscheidet in der Einzelprüfung, das heißt von Fall zu Fall, welche Kosten als sofort absetzbare Werbungskosten anerkannt und welche erst über die Nutzungsdauer verteilt als Anschaffungskosten akzeptiert werden. Das Finanzamt trägt zwar die Beweislast, ob eine wesentliche Verbesserung vorliegt und die Ausgaben als Herstellungskosten behandelt werden müssen, aber in welchem Zustand sich das Gebäude und die Außenanlagen zum Zeitpunkt des Übergangs des Nutzens und der Lasten befunden hat, kann es üblicherweise nicht festgestellt haben.

Um ganz sicherzugehen, nehmen Sie sich einen professionellen Steuerberater zur Seite, der Sie von der Kaufentscheidung an unterstützen kann. Nicht nur, wenn Sie ein Eigenheim erwerben möchten, sondern besonders bei der Gebäudesuche von Unternehmen ist es relevant, alle entscheidenden Faktoren zu kennen und die Situation bestmöglich zu prüfen, bevor Sie sich für den Kauf eines Objektes entscheiden.