Grundsteuer 2022 – Die Reform in NRW

Mit dem Jahresbeginn startet ein riesiges Projekt der Finanzhaltung: die Neubewertung von 36 Millionen Grundstücken in Deutschland. Immobilienbesitzer*innen erhalten vom Finanzamt eine Aufforderung, ab dem 1. Juli 2022 eine Grundsteuererklärung abzugeben. Kommunen und Gemeinden erheben sie und das ist nötig, weil die bisherige Berechnung auf alten Grundstückswerten aus dem Jahr 1964 in den neuen und 1935 in den alten Bundesländern beruhte. Das stellt einen Verstoß gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung dar.

Definition: Was ist die Grundsteuer?

In Deutschland fällt für Besitzerinnen und Besitzer von Immobilien und Grundstücken jährlich Grundsteuer für ihr Baueigentum an. Die Grundsteuer betrifft jegliches Baueigentum und wird unabhängig vom Eigentümer berechnet. Die Höhe der Steuern wird durch den Grundstückswert bestimmt und ist jedes Jahr aufs Neue fällig. Es werden folgende Grundstücksarten beim Grundvermögen unterschieden:

  • Unbebaute Grundstücke
  • Ein- & Zweifamilienhäuser
  • Eigentumswohnung
  • Teileigentum
  • Mietwohn- & Geschäftsgrundstücke
  • Gemischt genutzte Grundstücke
  • Sonstige bebaute Grundstücke

Welche Arten der Grundsteuer gibt es?

Gegenstand der Grundsteuer ist der Grundbesitz, das heißt landwirtschaftliche Grundstücke und Betriebe, gewerbliche und zu Wohnzwecken genutzte Gebäude samt Grundstücken sowie unbebaute Grundstücke.

Der jeweilige Eigentümer oder der Inhaber eines Erbbaurechts auf das Grundstück hat die Grundsteuer zu entrichten. Er erhält von seiner Gemeinde einen entsprechenden Bescheid. Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke und Betriebe wird die Grundsteuer A (agrarisch) erhoben, für alle anderen Grundstücke Grundsteuer B (baulich), ob bebaut oder nicht.

Die Grundsteuerreform in Nordrhein-Westfalen

Warum wurde die Grundsteuer refomiert?

Ausschlaggebend für das Urteil, die gesetzlichen Regelungen zur Grundsteuer seien unvereinbar mit dem Gleichheitssatz des Grundgesetzes, waren die steuerlichen Ungleichbehandlungen von Grundvermögen. Aufgrund dessen, dass über einen längeren Zeitraum keine Aktualisierungen der Besteuerungsgrundlagen durchgeführt wurden. Deshalb musste der Gesetzgeber die Grundsteuer reformieren, um das Steueraufkommen für die Kommunen reliabel zu sichern. Das neue Grundsteuerrecht findet ab dem 1. Januar 2025 Anwendung.

Was ändert sich durch die Grundsteuerreform 2022?

Da das Grundsteuergesetz und das Bewertungsgesetz zum Teil verfassungswidrig sind, will der Gesetzgeber natürlich in erster Linie die Grundsteuer in Einklang mit dem Grundgesetz bringen. Darüber hinaus wurde das Ziel gesetzt, die Grundsteuer gerechter ausfallen zu lassen. Es soll eine verfassungskonforme, rechtssichere und zeitgemäße Fortentwicklung der Grundsteuer geben, ebenso die Erhaltung als verlässliche Einnahmequelle der Kommunen und die damit verbundenen Bewertung der Grundsteuerobjekte. Vor allem aber soll der Steuerpflichtige nicht wesentlich mehr zahlen als vorher und gleichzeitig sollen den Kommunen, denen die GS unmittelbar zufließt, keine Einnahmen entgehen.

Welche Unterschiede gibt es in den einzelnen Bundesländern?

Baden-Württemberg hat ein eigenes Gesetz als erstes der 16 Bundesländer verabschiedet und die Grundlage für die Neuberechnung wird zukünftig anhand der Grundstücksfläche und des Bodenrichtwerts bestimmt. Sachsen und das Saarland sind im Großen und Ganzen mit dem Bundesmodell einverstanden, bis auf eine Ausnahme, dass für die Berechnung die Steuermesszahlen den Unterschied zwischen Wohnflächen auf der einen und Gewerbeflächen auf der anderen Seite widerspiegeln sollen. In Bayern erfolgt das Flächenmodell, wobei die Berechnung der Grundsteuer auf Grundstücks- und Gebäudeflächen sowie wertunabhängigen Äquivalenzzahlen basiert.

Hamburg nutzt das sogenannte Wohnlagemodell, hierbei wird die Lage des Grundstücks zusätzlich in die Berechnung der Grundsteuer mit einfließen. Außerdem entwickelt Hessen ein eigenes Steuermodell und zwar das „Hessen-Modell“, wobei das Flächen-Faktor-Verfahren zum Einsatz kommt und die Fläche des Grundstücks die Grundlage für die Berechnung bildet. Niedersachsen weicht auch vom Standard ab und möchte das Flächen-Lage-Modell anwenden, welches dem Prinzip vom bayerischen Flächenmodell ähnelt. Allerdings wird mithilfe des Bodenrichtwerts ein Lagefaktor bestimmt, welcher anschließend mit den Äquivalenzzahlen der Grundstücksfläche beziehungsweise der Gebäudefläche multipliziert wird.

Hingegen setzte die Mehrzahl der Bundesländer wie Thüringen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Rheinland-Pfalz, Nordrhein-Westfalen die Grundsteuer nach dem Modell des Bundes um.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Die Grundsteuer wird derzeit in einem dreistufigen Verfahren in Zusammenarbeit der Finanzämter mit den Städten und Gemeinden berechnet. Bindende Grundlage war der Einheitswert, den die Finanzämter für das jeweilige Grundstück gesondert feststellten. Grundstückseigentümer sind gesetzlich zur Abgabe einer Grundsteuererklärung verpflichtet. Der Einheitswert wurde mit einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert. Auf den so berechneten Steuermessbetrag wendete die Gemeinde, in deren Bereich das Grundstück lag, ihren Hebesatz an. Zudem gibt es die Grundsteuermesszahl, die ein im Grundsteuergesetz strikt geregelter Promille Anteil ergibt. Dieser ist abhängig vom Bundesland, dem ermitteltem Einheitswert, der Grundstücksart, des Gebäudealters und der Gemeinde-Einwohnerzahl.

Neue Grundsteuer Berechnung – Formel:

Grundstückswert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

  1. Einheitswert:Für die Ermittlung des Einheitswertes ist das Finanzamt zuständig, denn je nach Bundesland gibt es unterschiedliche Verfahren, Gewichtungen und viele Jahrzehnte zurückliegende Marktwerte. Der Einheitswert ist die Bemessungsgrundlage für Grundstücke. Je höher er liegt, desto höher fällt die Grundsteuer aus. Bei unbebauten Grundstücken wird dieser Wert aus dem Bodenwert mal der Quadratmeteranzahl berechnet. In bestimmten Fällen wird der bereits ermittelte Einheitswert neu festgestellt. Das geschieht dann, wenn ein vorhandenes Gebäude grundlegend baulich verändert wird oder ein bestehendes Grundstück neu aufgeteilt oder Wohnungseigentum gegründet wird.
  2. Steuermesszahl:Derzeit muss für die Grundsteuer ein Steuermessbetrag ermittelt werden, der dagegen von der Bundesregierung festgelegt wird. Dafür wird der Einheitswert mit einer Steuermesszahl multipliziert und hängt davon ab, in welchem Bundesland sich das Grundstück befindet und zu welchen Zwecken es genutzt wird. Für ein unbebautes Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus beträgt sie beispielsweise 3,5 Promille beziehungsweise 0,35 Prozent. Diese Zahl liegt in dem Bereich zwischen 0,26 % und 1 % und wird oft in Promille anstatt Prozent angegeben. In Westdeutschland beträgt sie zwischen 2,6 und 6 Promille vom Einheitswert und in Ostdeutschland zwischen 5 und 10 Promille vom Einheitswert.
  3. Kommunale Hebesatz:Der kommunale Hebesatz oder auch Grundsteuer-Hebesatz wird durch den Gemeinderat einer jeweiligen Kommune vorgegeben und kann in Deutschland von einer Region zur anderen stark schwanken. Für beide Grundsteuern erfolgt eine Festsetzung, wobei normalerweise der Hebesatz der Grundsteuer B etwas über der Grundsteuer A liegt.

Fazit

Abschließend ist zu sagen, dass Grundstückseigentümer*innen nicht bereits zum 1. Januar 2022 bereit sein müssen, denn die Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärung wird voraussichtlich Ende März 2022 durch öffentliche Bekanntmachung erfolgen. Somit ist die neu berechnete Grundsteuer ab dem Jahr 2025 auf Grundlage des Grundsteuerbescheides zu zahlen, bis dahin gelten bestehende Regelungen weiterhin. Hilfe zur Feststellungserklärung und zur gesamten Thematik der Änderungen im Grundsteuergesetz bieten kompetente Steuerberater, die Ihnen mit der neuen Grundsteuer Berechnung helfen können und Fragen rund um das Thema beantworten. Lassen Sie sich beraten, um bei dieser komplexen Thematik nicht durcheinander zu kommen.

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